Área útil, área total, área privativa, área comum: já reparou que uma mesma casa ou apartamento apresenta diferentes medidas conforme o tipo de área mensurada? Uma residência com 90m² de área privativa pode ter também 110 m² de área total e isso frequentemente gera algum tipo de confusão na cabeça de quem quer construir, reformar ou negociar uma residência.
Por que tantos números diferentes se a edificação é uma só?
Entender essas diferenças é útil na hora de enviar um projeto de construção à prefeitura, fazer uma avaliação do bem para um crédito com garantia de imóvel, comprar ou vender uma residência, planejar os custos de uma reforma ou simplesmente conhecer o tamanho real do imóvel. Sem esses números, fica difícil comparar se um apartamento de 1 dormitório é menor ou maior do que outro de 2 dormitórios, ou se a construção vai ficar bem distribuída no terreno.
Nos tópicos a seguir você vai entender melhor a diferença entre os tipos de áreas que um imóvel tem.
O que é área útil
Área útil é a área interna de todo o imóvel. É o espaço em que os moradores irão viver na casa e construir boa parte das suas memórias.
Essa é uma medida importante para estimar o custo de instalação de pisos, decoração, disposição de eletrodomésticos, bancadas de mármore, marcenaria etc. Na área útil não se conta o espaço ocupado por paredes, pilares, garagens, depósito e tudo mais o que for considerado como área externa, como um jardim.
O cálculo é geralmente fácil: multiplica-se a largura e profundidade de cada cômodo e depois é só somar todos os valores para se chegar ao número final.
A área útil é a medida que deve ter-se em mente para quem tem o objetivo de morar em um imóvel e ela é sempre menor que a área total.
O que é área construída
Se na área útil leva-se em consideração o piso da residência, a área construída tem como referência o teto.
A área construída é tudo aquilo que tem alguma cobertura. Neste cálculo, a espessura das paredes e o teto também entram na conta. E, por eliminação, áreas descobertas ou ao ar livre não são consideradas aqui.
O que também conta no cálculo da área construída é a quantidade de pavimentos (andares) de uma construção. Uma casa de dois andares, portanto, terá essa medida maior do que uma térrea.
Saber o valor da área construída é importante para determinar o valor do imóvel, definir a sua finalidade (se para moradia ou comercial) e ainda para o cálculo de imposto.
O que é área privativa
Depois do piso e do teto, temos agora a área que compreende tudo o que está da porta para dentro. Outro conceito que ajuda a entender o que é área privativa é a exclusividade. Tudo aquilo que só o proprietário puder utilizar (e estiver registrado na escritura e na matrícula do imóvel) é considerado como tal.
É a soma da área útil, paredes e outras áreas que pertencem ao proprietário, como por exemplo vaga de garagem ou depósito privativo em um prédio de apartamento. Pode incluir também varandas e jardins desde que sejam sempre de uso exclusivo de quem é dono do bem.
A área privativa será sempre maior do que a área útil e menor do que a área total e geralmente ela também consta na matrícula imobiliária. Condomínios de apartamento usam a área privativa como base para a cobrança do condomínio.
O que é área comum
Quem mora ou já morou em condomínios de casa ou apartamento conhece bem o que é área comum. Essa medida soma tudo aquilo que todos os moradores de um residencial podem usar. Se na área privativa a palavra é exclusividade, na comum é compartilhamento.
Piscina, quadra, salão de festa, parquinho e área pet compõem a área comum. Corredores, elevadores, escadas, hall, jardins, portaria também. Tudo que é administrado pelo condomínio entra no bolo da área comum.
Quem investe em imóveis para aluguel ou revenda costuma levar essa medida em consideração uma vez que o tamanho da área comum pode ser um fator de valorização da unidade, além de impactar no valor a ser pago no condomínio e a ser cobrado pela locação ou venda.
O que é área total
Aqui há uma diferença quando falamos de apartamentos e casas. A área total de um apartamento é a soma da área privativa com aquilo que se chama fração ideal de um condomínio.
Fração ideal é o nome dado à parte dos espaços comuns de um condomínio que pertencem ao proprietário de uma unidade autônoma. Em outras palavras, é a porcentagem do terreno e de todas as áreas compartilhadas de que um proprietário de um imóvel é “dono”.
Agora, quando falamos de casas, o cálculo muda um pouco. Aqui o que compreende a área total é a área construída e a não construída, ou seja, os espaços livres que fazem parte do terreno, como áreas de lazer ao ar livre, garagem não coberta, pátios etc. Se ela for construída em um condomínio, deve-se somar a fração ideal para chegar na área total.